No início do ano, muitos investidores revisam o portfólio de investimentos para potencializar seus resultados. É comum reequilibrar a carteira e escolher novos ativos e os investidores optarem por direcionar parte do capital para fundos de investimento imobiliário (FIIs).
Os fundos imobiliários são veículos de investimento negociados em bolsa que reúnem imóveis financeiros e títulos de crédito do setor imobiliário, com potencial de gerar renda periódica e valorização de capital.
Com a expectativa de juros em trajetória de queda gradual e uma possível melhoria no ambiente econômico em 2026, uma análise criteriosa de FIIs pode ajudar investidores a identificar oportunidades em segmentos variados do mercado imobiliário. Quais FIIs se destacam como boas opções para 2026?
Neste artigo, listamos cinco opções de fundos que apresentam diferentes abordagens de risco e retorno no universo dos FIIs. Vale lembrar, no entanto, que mesmo fazer as melhores escolhas não há garantia de desempenho futuro ou resultados financeiros específicos.
Embora informativo, este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
Cenário macroeconômico e impacto dos juros nos fundos imobiliários
Embora, no momento atual, a Selic ainda esteja alta, a expectativa é de que, ao longo de 2026, os juros comecem a cair gradativamente. Os ciclos de Selic alta pressionam preços, emissões de carbono e podem aumentar a inadimplência de empresas e desenvolvedores atrelados ao CDI, algo que não ocorre com a baixa Selic. Espera-se também que a economia apresente uma melhoria significativa.
Nesse cenário, que favorece o setor imobiliário, os FIIs podem representar ótimas oportunidades para os investidores, desde que a escolha dos fundos para investir seja feita com investimentos.
Segmentos imobiliários com maior potencial
Além do cenário macroeconômico ser favorável, o mercado imobiliário permanece aquecido. Em 2026, isso não deverá mudar. Há um grande número de empreendimentos comerciais, corporativos e sociais sendo construídos e muitas oportunidades a serem exploradas.
Neste ano, os segmentos com maior potencial tendem a ser o residencial (sobretudo imóveis urbanos, de luxo e multifamiliares), o logístico e o industrial, além de data centers e ativos voltados à terceira idade. Há que se destacam também imóveis em áreas turísticas e de alto padrão, em especial no litoral.
Importância da qualidade dos ativos e dos contratos de contratação
Antes de investir em um FII, é fundamental avaliar a qualidade dos imóveis e dos títulos vinculados ao setor imobiliário que compõe a carteira do fundo, assim como a qualidade dos contratos de locação.
Vacância, inadimplência e outros fatores podem prejudicar o desempenho dos fundos e, por consequência, os rendimentos dos cotistas. Daí a necessidade de fazer uma análise criteriosa.
Gestão, liquidez e estrutura de fundos imobiliários
A qualidade da gestão é outro ponto importante a ser considerado antes de investir em um FII. Como em qualquer fundo de investimento, a administração dos ativos e a construção da carteira ficam a cargo de um gestor profissional, por isso, a qualidade do seu trabalho está diretamente ligada ao desempenho do fundo.
Outra questão que deve ser avaliada é a liquidez dos ativos, sejam imóveis financeiros (no caso dos fundos de papel) ou, principalmente, títulos ligados ao setor imobiliário (no caso dos fundos de papel). A facilidade com que esses ativos imobiliários sejam convertidos em dinheiro é um fator relevante.
Por fim, deve-se analisar minuciosamente a estrutura dos fundos, bem como a composição da carteira de ativos, já que isso impacta os resultados financeiros.
Riscos a considerar ao investir em FIIs
Investir em FIIs pode ser bastante vantajoso. No entanto, existem riscos envolvidos, o que torna esse tipo de investimento mais adequado a investidores com perfil moderado a arrojado.
Um dos principais riscos é o de mercado. Por ser um investimento de renda variável, o preço das cotas pode cair mesmo com imóveis seguros, já que a cotação é impactada por fatores macroeconômicos, eleições, entre outros. Além disso, o valor das cotas é sensível aos juros.
No caso dos FIIs de tijolo, há os riscos dos próprios imóveis, que envolvem a sua qualidade e os índices de vacância e inadimplência, algo que pode prejudicar os resultados dos investidores.
Nos FIIs de papel, há que se considerar o risco de crédito: em FIIs de CRI, o risco está na capacidade de pagamento do devedor. Isso se agrava se pensarmos que juros altos prolongados elevam o risco de inadimplência.
Por fim, existe o risco de má gestão, o que pode prejudicar o desempenho do fundo caso as decisões sejam tomadas.
Fundos imobiliários para ficar de olho em 2026
Para 2026, destacam-se os FIIs de tijolo e de papel high grade, mas qualquer escolha precisa ser compatível com o perfil de risco do investidor e seus objetivos financeiros.
Os 5 FIIs mais promissores para 2026 são:
- BTLG11 (Logístico);
- XPML11 (Compras);
- PVBI11 (Lajes corporativas);
- MCCI11 (Recebíveis imobiliários);
- HGLG11 (Logístico).
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